Lâinformation de lâacquéreur ou du locataire : obligations du vendeur ou du bailleur

Introduction

La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a créé dans son article 77, codifié à lâarticle L 125-5 du code de lâenvironnement , une obligation dâinformation de lâacheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti) situé en zone de sismicité ou/et dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.

A cet effet sont établis directement par le vendeur ou le bailleur :

1. un état des risques naturels et technologiques pris en compte par ces servitudes, à partir des informations mises à disposition par le préfet de département,
2. Une déclaration sur papier libre sur les sinistres ayant fait lâobjet dâune indemnisation consécutive à une catastrophe reconnue comme telle.

Qu'est-ce que c'est ?

Lors des transactions immobilières, chaque vendeur ou bailleur dâun bien bâti ou non bâti devra annexer au contrat de vente ou de location :

1. d’une part, un « état des risques » établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location, en se référant au document communal d’informations qu’il pourra consulter en préfecture, sous-préfectures ou mairie du lieu où se trouve le bien ainsi que sur Internet
Modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques :
Format PDF (89 Ko) - Format Word (270 Ko)

2. d’autre part, l’information écrite précisant les sinistres sur le bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique, pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien.

I. Etat des risques

Lâétat des risques doit être joint à la promesse de vente et à lâacte de vente, et dans le cas des locations, à tout contrat écrit de location.

Dans quelle(s) commune(s), cette information est-elle obligatoire ?
Les communes dans lesquelles sâapplique lâinformation relative à lâétat des risques sont celles :

Quâelles sont les personnes concernées ?
Il sâagit des vendeurs ou des bailleurs : personnes physiques ou morales de droit public ou privé, y compris les collectivités territoriales, lâEtat ou leurs établissements publics.
En cas de renouvellement du contrat de location, il nâest pas nécessaire dâannexer un état des risques actualisé.

Quels sont les biens concernés ?
Tous les biens immobiliers, bâtis ou non, quelle que soit leur destination, situés dans ces communes sont concernés par cet état des risques qui est à la charge des vendeurs et bailleurs.

A partir de quand ?
Cette obligation entre en vigueur le 1er jour du quatrième mois après lâarrêté préfectoral, soit pour la plupart des départements le 1er juin 2006.

Quels sont les types dâactes et de contrats concernés ?
Il sâagit :

  • des promesses unilatérales de vente ou dâachat,
  • des contrats de ventes
  • des contrats écrits de location de biens immobiliers, bâtis ou non, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3,6,9ans »,
  • des locations saisonnières ou de vacances,
  • des locations meublées,
  • des contrats de vente en futur état dâachèvement (VEFA),

Quels sont les types dâactes et de contrats NON concernés ?
Il sâagit :

  • Des contrats de construction de maison individuelle sans fourniture de terrain,
  • Des contrats de location non écrits (baux oraux),
  • Des contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidants,
  • Les ventes de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires,
  • Les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement et dâexpropriation.

Comment remplir lâétat des risques ?
Le vendeur ou le bailleur peut librement aller consulter à la mairie, en sous-préfecture ou à la DDE, un dossier contenant toutes les informations nécessaires pour compléter lâétat des risques.
En se référant à ses documents, il doit établir cet état des risques sur la base du modèle arrêté par le ministre chargé de la prévention des risques majeurs.
Le modèle est téléchargeable à partir de prim.net :
Modele d'imprimé format PDF (89 Ko) et modele d'imprimé format word (270 Ko)
A ce dernier doit être annexé les extraits de documents notamment graphiques disponibles en mairie (dans le dossier consultable relatif à lâinformation acquéreur locataire) permettant de localiser lâimmeuble, objet de la vente ou de la location, dans les différentes zones de risques identifiées.

Combien ça coûte ?
Le dossier est librement consultable en mairie. Lâétat des risques peut donc être établi gratuitement par le vendeur ou le bailleur.

Quel délai de validité pour lâétat des risques ?
Lâétat des risques signé est valable 6 mois. Si un délai plus long sâécoule entre la promesse et la vente effective, un nouvel état des risques devra être joint à lâacte de vente.

II. Informations sur les sinistres

Le vendeur ou le bailleur doit déclarer les sinistres qui ont fait lâobjet dâune reconnaissance de lâétat de catastrophe naturelle ou technologique et subis par le bien pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé.

Dans quelle(s) commune(s), cette information est-elle obligatoire ?
Lâinformation relative aux sinistres est obligatoire dans toutes les communes ayant fait lâobjet dâau moins un arrêté de reconnaissance de lâétat de catastrophes naturelles ou technologiques, soit la quasi-totalité de la France. (voir la liste des arrêtés de reconnaissance de lâétat de catastrophe naturelle sur ma commune)

Quels sont les sinistres concernés ?
Sont concernés tous les sinistres ayant donné lieu au versement dâune indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques ou naturelles constatées par arrêté interministériel, soit au profit du propriétaire vendeur ou bailleur, soit au profit dâun précédent propriétaire de lâimmeuble concerné, dans la mesure ou le vendeur ou le bailleur en a été lui-même informé.

Quâelles sont les personnes concernées ?
Ce sont tous les vendeurs ou bailleurs propriétaires du bien concerné, personnes physiques ou morales de droit privé ou moral.

Quels sont les biens concernés ?
Tous les types dâimmeubles bâtis sont concernés.

A partir de quand ?
Cette obligation entrera en vigueur en même temps que lâobligation dâannexer un état des risques, soit pour la majorité des communes le 1er juin 2006.

Quels sont les types dâactes et de contrats concernés ?
Il sâagit :

  • des contrats de ventes
  • des contrats écrits de location dâimmeubles bâtis, y compris tout type de contrat donnant lieu à un bail locatif « 3,6 ,9 ans»
  • des locations saisonnières ou de vacances
  • des locations meublées

Quels sont les types dâactes et de contrats NON concernés ?
Il sâagit :

  • Des contrats de location non écrits (baux oraux),
  • Des contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et a fortiori offrant des services à leurs résidants,
  • Les ventes de biens immobiliers dans le cadre de procédures judiciaires,
  • Les transferts de propriété réalisés dans le cadre de procédures de préemption, de délaissement et dâexpropriation.

Comment savoir et dire si le bien a fait lâobjet dâune indemnisation ?
Le vendeur ou le bailleur doit dire si à sa connaissance le bien a été indemnisé au titre du régime catastrophe naturelle (câest à dire durant la période où il est propriétaire, et le cas échéant sur la base de la déclaration écrite qui lui a été remis au moment de la vente du bien). Il peut se renseigner auprès de son assureur.
Cette information écrite est annexée au contrat de location, et en cas de vente, mentionnée dans lâacte authentique constatant la réalisation de la vente

Pourquoi faire ?
Lâobjectif de lâinformation préventive est de rendre le citoyen conscient des risques majeurs auxquels il peut être exposé. Informé sur les phénomènes passés ou prévisibles, leurs conséquences et les mesures pour sâen protéger et en réduire les dommages, il sera ainsi moins vulnérable.
Cette double information est complémentaire des autres dispositifs communaux ou départementaux : Document dâInformation Communal sur les risques Majeurs, Dossier Départemental sur les Risques Majeurs, réunions publiques,affichages des risques, repère des Plus Hautes Eaux Connues, ….
Lâinformation contribue à la culture du risque. Elle sâinscrit dans une politique globale de gestion des risques conforme à la stratégie nationale du développement durable.

Pour en savoir plus :
- Pour connaître la réglementation relative à l'information acquéreur / locataire
- Pour connaître l'action des pouvoirs publics en amont de cette information acquéreur / locataire

Mise à jour : août 06